Assurance PNO (propriétaire non occupant)
Budget indicatif 2026 : 8 à 25 €/mois — fourchette de marché, pas un devis.
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L’assurance PNO (propriétaire non occupant) est le contrat du propriétaire qui n’habite pas son logement — loué nu ou meublé, vide entre deux locataires, prêté à un proche ou détenu par une SCI. Elle couvre le logement et la responsabilité civile du propriétaire quand l’assurance du locataire ne joue pas : vacance locative, sinistre qui trouve son origine dans le bâti (vice de construction, défaut d’entretien), locataire non assuré ou insuffisamment couvert. En copropriété, elle est obligatoire au moins en responsabilité civile ; ailleurs, elle est facultative mais rarement superflue.
Son coût est modeste — souvent moins de 200 € par an — parce qu’elle intervient en second rang, derrière la multirisque habitation du locataire et le contrat de l’immeuble souscrit par le syndic. Les bons contrats PNO ajoutent la protection juridique propriétaire, couvrent le mobilier si le logement est loué meublé et proposent la garantie loyers impayés en option.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
En copropriété, oui. Depuis la loi ALUR de 2014, l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile qu’il encourt en cette qualité. Concrètement : la fuite d’une canalisation privative ou l’incendie parti de votre lot qui endommage les parties communes ou l’appartement du voisin.
En maison individuelle ou en immeuble détenu en entier (monopropriété), non : aucun texte ne l’impose au bailleur. Le risque reste pourtant entier — un logement vide n’est couvert par personne, et le Code civil (art. 1733) exonère le locataire de l’incendie qu’il prouve dû à un vice de construction : c’est alors votre responsabilité qui est recherchée. Côté locataire, l’assurance des risques locatifs est obligatoire pour une location vide ou meublée à titre de résidence principale (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7) ; s’il ne fournit pas d’attestation, le bailleur peut, un mois après une mise en demeure restée sans effet, souscrire une assurance pour son compte et en récupérer la prime. En location de courte durée, aucune obligation équivalente ne pèse sur le vacancier : voir notre page assurance location saisonnière.
PNO, assurance du locataire, contrat de la copropriété : qui paie quoi ?
| Sinistre | Contrat qui intervient en principe |
|---|---|
| Fuite d’une canalisation privative, logement loué, dommages sous 5 000 € HT | Assureur du locataire, gestionnaire unique selon la convention IRSI |
| Même fuite pendant la vacance locative | Assureur du propriétaire (la PNO) : sans occupant, c’est lui qui gère le dossier |
| Incendie dû à une installation électrique vétuste qui gagne chez le voisin | Responsabilité civile de la PNO (défaut d’entretien du bailleur) |
| Toiture, façade, colonne d’eau commune | Contrat de l’immeuble souscrit par le syndic |
| Dégâts causés par un locataire non assuré | PNO si elle prévoit la carence du locataire, puis recours contre lui |
| Meubles fournis dans un meublé | PNO avec option mobilier : le contrat du locataire ne couvre que ses biens |
Pour les dégâts des eaux, la marche à suivre heure par heure est dans notre guide dégât des eaux. Un logement vide pose aussi un risque aux voisins : une étude menée à Baltimore associe la proximité de bâtiments vacants à un risque d’incendie accru pour les logements alentour (Schachterle et al., Injury Prevention, 2011) — c’est précisément le recours des voisins et des tiers que couvre la RC propriétaire.
Quelles garanties contient une assurance PNO ?
Le socle : responsabilité civile propriétaire (vice de construction, défaut d’entretien), dégât des eaux, incendie et explosion, et la garantie catastrophes naturelles, incluse d’office dans tout contrat dommages aux biens (Code des assurances, art. L125-1). Les options : bris de glace, vol et vandalisme pendant la vacance, mobilier du meublé, protection juridique, loyers impayés. À lire avant de signer : la durée de vacance couverte, les franchises et l’exclusion éventuelle du défaut d’entretien « connu ».
Quel prix pour une assurance PNO, et comment obtenir un devis ?
Notre fourchette indicative va de 8 à 25 € par mois : bas de fourchette pour un studio en copropriété loué nu, haut pour une maison louée meublée avec options. Les critères qui font bouger la prime sont détaillés juste en dessous. La garantie loyers impayés, elle, se paie à part, en pourcentage du loyer (2 à 4 % le plus souvent). Pour un devis, préparez la surface, le nombre de pièces, l’adresse, le type de location et la valeur du mobilier fourni — puis comparez, ou recevez jusqu’à 3 propositions via le formulaire en bas de page.
Côté impôts, la prime est déductible des revenus fonciers au régime réel (Code général des impôts, art. 31) ; au micro-foncier, ouvert jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an, l’abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes les charges (art. 32).
Ce qui fait varier la prime
- logement loué nu, meublé ou vacant
- copropriété (RC obligatoire) ou maison individuelle
- options : loyers impayés, protection juridique, détériorations immobilières
- durée moyenne de vacance locative
- valeur du mobilier pour un meublé
Comment payer le juste prix
- vérifier la clause « vacance » : certains contrats limitent la couverture d’un logement vide à 30 ou 90 jours
- exiger la RC « vice de construction et défaut d’entretien » : c’est le cœur juridique de la PNO
- en meublé, déclarer le mobilier fourni : l’assurance du locataire ne couvre pas VOS meubles
- comparer PNO seule contre pack bailleur (PNO + GLI) : le pack n’est pas toujours gagnant, la GLI se souscrit aussi séparément
Questions fréquentes
L’assurance PNO est-elle obligatoire pour une maison individuelle ?
Non : l’obligation légale (loi ALUR, article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) ne vise que les copropriétaires. Pour une maison louée, elle reste vivement conseillée : l’assurance du locataire ne couvre ni la vacance ni les sinistres d’origine structurelle, qui retombent sur le propriétaire.
Quelle différence entre une assurance PNO et une assurance habitation classique ?
La multirisque habitation assure l’occupant : ses biens et sa responsabilité dans le logement qu’il habite. La PNO assure le propriétaire qui n’y vit pas : le bâti, sa responsabilité de propriétaire et les périodes sans occupant. Si vous habitez votre logement, c’est une assurance de propriétaire occupant qu’il vous faut.
Mon locataire est assuré : la PNO fait-elle double emploi ?
Non, les périmètres sont complémentaires : le locataire couvre sa responsabilité et ses biens ; la PNO couvre votre immeuble, votre responsabilité de propriétaire et les périodes sans locataire. En cas de sinistre, chaque assureur prend sa part.
L’assurance PNO est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui au régime réel : la prime fait partie des charges déductibles (article 31 du Code général des impôts). Au micro-foncier, l’abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges, la prime ne se déduit donc pas en plus.
L’assurance PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
Pas de base : la PNO couvre le bâti et votre responsabilité, pas les loyers. Les impayés relèvent de la garantie loyers impayés, proposée en option ou en contrat séparé, avec ses propres critères de solvabilité du locataire.
Sources
Assurance habitation — autres situations : Assurance habitation locataire · Assurance habitation propriétaire occupant · Assurance habitation étudiant · Assurance habitation colocation · comparatif.